Недвижимость аренда

Руководитель инвестиционно-консалтинговой компании КОНЭКС, член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, Украинского общества оценщиков Павел УЛЬЯНОВ об исследованиях и тенденциях рынка недвижимости Севастополя.

- Павел Геннадьевич, компания Конэкс презентовала в Интернете пакет маркетинговых исследований различных сегментов недвижимости Севастополя. По какому принципу Вы выбираете темы исследований?

- Наша компания осуществляет регулярный мониторинг всех основных сегментов рынка недвижимости Севастопольского региона, а также мониторинг некоторых видов недвижимости Крыма. Наличие полного объема информации позволяет нам анализировать процессы, происходящие на рынке недвижимости Севастополя, и с большой степенью достоверности прогнозировать их изменения в будущем.

Эту информацию мы не только предлагаем нашим клиентам, но и, прежде всего, руководствуемся ей при разработке собственных инвестиционных проектов компании.

Рынок недвижимости Севастополя, как и всей Украины, сегодня из рынка спроса становится рынком предложения. Конкуренция операторов и проектов растет, а значит, покупатели или арендаторы предлагаемой на рынке недвижимости имеют все больший выбор. В данной ситуации выигрывают та компании, которые хорошо знают ситуацию в своем сегменте недвижимости, особенности рынка региона, потребности клиентов, предложения конкурирующих компаний и реализуют свои проекты с учетом всех этих факторов.
»

1. Нарушение прав несовершеннолетних детей.
Наиболее часты ситуации при покупке квартиры, когда в семье продавцов есть дети. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем (в частности корпоративные квартиры, где дети только прописаны).
Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства т.н. опекунского совета (далее ОС). Такое разрешение может быть с условием, т.е. ОС разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры.
Разрешение ОС может быть без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних детей не будут ущемлены. ОС требует обязательно согласие второго родителя на продажу квартиры, если он не лишен родительских прав.
В интересах ребенка суд расторгает сделку купли-продажи, не разбирая, кто прав, кто виноват. Разрешение ОС один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один грамотный нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.
Нужно остановиться на достаточно новой ситуации - строительство квартир по инвестиционным договорам. Иногда для инвестирования строительства квартиры приходится продавать квартиру, сособственниками которой являются дети. Но »

Мы поместили здесь 17 вопросов-утверждений, которые необходимо подтвердить, прежде чем проводить сделку купли-продажи недвижимости. В нашей Компании разрешение на сделку подписывается только при 100-процентном подтверждении каждой из них, независимо от того, сколько квартир участвуют в цепочке. Проверьте себя. Возможно, вам не нужны услуга агентства недвижимости.

Я знаю обо всех, кто был когда-либо прописан (зарегистрирован) в приобретаемой (продаваемой) квартире (далее по тексту - квартира).
Я знаю всю историю квартиры по собственникам.
Я точно знаю, как (в каком порядке и в каких банках) проводятся расчеты, и могу произвести их самостоятельно.
Я знаю, какие налоги заплачу, и знаю, как избежать их или сократить те, которые возникнут по результатам сделки.
Паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и имеются в наличии на момент ее совершения.
»

Александр ПАНЧЕНКО

Удачно сдать квартиру в аренду непросто. Чтобы не остаться вместо прибылей в убытках, хозяину стоит, во-первых, очень тщательно подходить к выбору постояльцев. Простой пример: одной моей знакомой брокер предложил по цене выше рыночной поселить в 1-комнатную квартиру “двух вежливых студентов из Пакистана”. У барышни хватило ума отказаться. И правильно: это известный вариант, когда лже-студенты, а на самом деле эмигранты из Юго-Восточной Азии, желая найти крышу над головой, посылают в квартирное агентство одну-двух девушек. Потом хозяин жилья обнаруживает у себя доме 10-15 их соплеменников “обоего полу”, выгнать которых невозможно, ибо “моя твоя не понимай”. К тому же, можно еще и под статью угодить за укрывательство нелегалов. Оптимальный вариант жильцов - семейная пара, а также люди, в отношении которых нет сомнений, что они действительно приехали в город учиться либо работать.

Важно, сделан ли в квартире ремонт, как она меблирована, есть ли балкон и застеклен ли, установлена ли бронедверь, каково состояние подъезда, имеется ли охрана… “Убитую” квартиру легче продать, чем сдать. Конечно, можно договориться »

Наряду с «традиционными» опасностями, подстерегающих человека при покупке квартиры, сейчас добавилась еще одна: блокирование строительства жителями соседних домов. Так что, принимая решение о сделке на «первичном» рынке, прежде всего надо проверить у компании-застройщика наличие разрешения Киевсовета на выделение земельного участка и утверждение проекта дома Градостроительным советом.

Рубикон

Средний человек покупает квартиру, либо продав старую, либо взяв кредит в банке. На семинаре в Международном ипотечном банке председатель правления сего финансового учреждения Юрий Блащук рассказывал, что ипотека ориентируется прежде всего на средний класс. И спросил у журналистов, а кого, собственно, можно считать средним классом? Ему ответили: это если на человека приходится $200-400 в месяц и больше.

Впрочем, путем несложных подсчетов можно выяснить, что выплатить кредит в $60 тыс. (средняя цена квартиры в новом доме) человек, получающий 100 у.е. в месяц, сможет через сто лет, 200 у.е.– через 50. Но если вы получаете хотя бы 400 у.е., при этом официально, а не в конверте, можно задуматься о покупке.
»

При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть две схемы поиска и покупки квартиры.

Первый способ
Покупатель сам «шерстит» всю прессу, договаривается, сам смотрит квартиры. Но, скорее всего, у него хватит благоразумия не завершать сделку без консультации с профессионалом. Самостоятельно решить проблему взаиморасчетов Вы вряд ли сможете. Вознаграждение в этом случае риэлтор получает за так называемое оформление — надзор за проведением сделки.

Покупателям, пошедшим по этому пути, особо не стоит рассчитывать сэкономить деньги, ища в газете прямой телефон продавцов. Их там очень не много, а цена всегда сравнима с предложениями агентств. Если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон — торговаться с ним будет не просто.

Часто покупателей сбивает с толку грозная фраза: «Посредников просьба не беспокоить». В подавляющем большинстве случаев, авторы таких рекламных объявлений сами агентства, которые пополняют базы данных, поэтому им нужны звонки от продавцов и покупателей лично, а не от посредников.
»

Страхование квартир и домашнего имущества в Украине развивается малыми темпами и уступает по популярности страхованию автомобилей (КАСКО, ОСАГО) и медицинскому страхованию. На сегодняшнее время страховщикам помогают наращивать объемы страхования квартир банки, где квартиры выступают предметом залога и тогда страхование с добровольного превращается в “обязательное”. Как сообщил в эксклюзивном интервью корреспонденту ЛIГАБiзнесIнформ независимый страховой эксперт Тарас Черемис, добровольно страхуют квартиры, как правило, граждане среднего класса которые недавно купили квартиру и сделали хороший ремонт.

При страховании квартир страхуются три составляющие: стены, отделка и имущество в квартире. Стоимость квартиры определяется или самим клиентом, или экспертом. Но в большинстве случаев клиенты сами заявляют стоимость имущества. “Часто клиенты хотят страховать только отдельные предметы домашнего имущества, например видеокамеры или компьютеры или только отделку (ремонт) квартиры. Но такие риски страховые компании не очень охотно берут. Страховая сумма по таким объектам небольшая и, следовательно, небольшая страховая премия, а вероятность »

Например, Вы решили купить квартиру. Так как Вы - человек современный и знаете принцип, что каждый должен заниматься своим делом, вы начнёте искать специалиста по недвижимости (или в народе, маклера). В самом начале многие клиенты допускают одну ошибку: они ищут маклера (агента по недвижимости), а не фирму (Агентство недвижимости). Это неправильно. Клиенту, следует ориентироваться на риэлторскую фирму. В хорошем, серьёзном Агентстве недвижимости, заботящемся о своей репутации, не может быть плохого маклера. Его не будут держать, поэтому - ориентируйтесь на фирму.

Никогда нельзя иметь дело с так называемыми “чёрными маклерами”, т. е. маклерами, которые нигде не зарегистрированы, никому не подчиняются, и которые, соответственно, не несут никакой ответственности ни перед своим клиентом, ни перед законом.

Опасно и чревато пагубными последствиями, если Вам начнут помогать знакомые, которые недавно купили или продали квартиру и решили, что могут профессионально, т. е. за плату, заниматься операциями с недвижимостью.
»

Лучший и самый надежный способ решить Вашу жилищную проблему - заключить эксклюзивный договор с агентством недвижимости, деятельность которого застрахована в страховой компании. По эксклюзивному договору только выбранное Вами агентство может заниматься вопросами, связанными с Вашей недвижимостью, для чего в договоре делается юридическая оговорка примерно следующего содержания: “на период действия настоящего договора Клиент не может заключать договоров и соглашений с иными юридическими или физическими лицами, предмет которых полностью или частично совпадает с предметом настоящего договора”. Такой оговорки бояться не следует.
Вот семь преимуществ, которые появятся у Вас, как только Вы заключите эксклюзивный договор.
1. Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Сегодня каждая десятая сделка с недвижимостью оспаривается и является конфликтной. Это происходит из-за мошеннических действий “черных” маклеров, криминала. Давая информацию во всевозможные агентства или позвонив по объявлению “куплю квартиру без посредников”, вместо встречи с покупателями Вы рискуете нарваться на мошенников. Только если Вы заключаете эксклюзивный договор с лицензированным агентством, »

З Національною Асоціацією Рієлторів США у Асоціації Фахівців Нерухомості (рієлторів) України взагалі, і у Київського відділення АФНУ зокрема давно встановлені дружні, ділові стосунки. Було чимало зустрічей на різних рівнях, у різні часи, от і нещодавно наша делегація у складі 27 чоловік взяла участь у роботі конгресу НАР США. Досвід діяльності НАР надзвичайно цікавий, американські колеги звичайно ж, значно випереджають українців по багатьох параметрах рієлторської діяльності. Тому і повчитися у них є чому, але, оцінюючи рівень роботи американців, нам звичайно ж, цікаво і інше: а як вони оцінюють нас? Що, на їхній погляд, потрібно робити нашим рієлторам, щоб досягти стандартів світової практики? На ці, та інші запитання повинен був дати відповіді діловий візит до Києва експерта Національної Асоціації Рієлторів Вільяма МАЛКАСЯНА, (Асоціація рієлторів штату Вісконсин) з яким було проведено ряд зустрічей та бесід за участю провідних фахівців АФН(р)У.

10 років виповнилося Київському міському відділенню АФН(р)У, зроблено чимало для того, щоби професія рієлтора зайняла шановане місце у молодому українському бізнесі. Але погляд збоку, оцінка незаангажованої людини завжди цікава, а в даному »

В Москве планируется открыть первый приют для матерей с детьми, которые лишились жилья в результате квартирного мошенничества. Соответствующее постановление принято Правительством Москвы. Матери-одиночки, которые стали жертвами мошенников и лишились жилья в результате обмена, купли-продажи и прочих сделок, смогут жить в приюте в период судебных разбирательств по их делам. В этом социальном учреждении будут находиться женщины с малолетними »

На успех в этом деле влияет множество факторов: как и где подано объявление о продаже квартиры, какую информацию оно содержит, как Вы общаетесь с потенциальными покупателями по телефону и при личной встрече, как организован показ квартиры, каким образом квартира подготовлена к показу и продаже, как Вы обсуждаете цену, достоинства и недостатки квартиры и т. п. Мой опыт продажи квартир (а продано их было самостоятельно и за время работы в риэлтерских фирмах несколько десятков) показывает, что правильный подход позволяет получить за квартиру на несколько тысяч долларов больше, чем рассчитывал ее владелец.
Многие считают, что покупателю безразлично, как выглядит квартира. Ведь он все равно будет делать в ней ремонт, и нет никакой необходимости приводить ее в порядок. Это очень серьезное заблуждение. Вид квартиры влияет на выбор покупателя самым существенным образом. Возможно, что для кого-то из покупателей это влияние будет чисто психологического плана. Для другого сюда добавится благоприятное мнение о хозяине. Кто-то из покупателей не располагает средствами, чтобы совместить покупку квартиры с ее ремонтом и намеревается какое-то время прожить в ней без ремонта. Все эти обстоятельства, наряду со многими другими факторами, являются составляющими успеха в деле выгодной продажи квартиры.
»

В жизни каждого человека, рано или поздно, наступает момент, когда необходимо решать свои жилищные проблемы. Пожалуй, не существует людей, которых бы не интересовали вопросы - как купить хорошую квартиру, как оградить себя и свою семью от возможных проблем. Я не имею в виду проблемы, связанные с документальной частью переоформления права собственности. Чтобы оградить себя от подобных сложностей - необходимо правильно подобрать посредническое агентство. Но, об этом в следующих статьях. Помните - жизнь в безукоризненно оформленной, с юридической точки зрения, квартире тоже может превратиться в кошмар. Никто, никогда не даст вам сто процентов гарантий и не застрахует от проблем, которые нередко возникают спустя некоторое время после вселения.
Представьте ситуацию. Вы благополучно купили квартиру, сделали ремонт, вселились. Казалось, ничего не может нарушить атмосферу уюта в вашем жилище. И вот, зима… Вы с прискорбием отмечаете, что самый теплый уголок квартиры - батарея отопления, скорее похожа на радиатор охлаждения. Пожив еще некоторое время, вы понимаете, что самое шумное место на Земле - это квартира соседей. Новые обои проел грибок, а после обильных дождей на потолке появляются пятна, в которые ваши любопытные детишки тычут пальцем - папа, что это?!
Не могу сказать, что подобные “неприятности” ждут всех новоселов. Большинство квартир сухие, теплые, с хорошим водо- и теплоснабжением. Но, факт остается фактом, квартиры, непригодные для жизни существуют! Оградить себя от такого “жилья” можно! Для этого необходимо перед покупкой (оформлением задатка) проявить некоторую инициативу и любознательность. Хорошим подспорьем для этого будут приметы, которые я собрал за годы работы в сфере продаж недвижимости.

»

Лучшие города по уровню жизни находятся в Швейцарии. Самый комфортный город мира по уровню жизни — Цюрих. Наихудшими оказались условия в Багдаде. Киев занимает 166-е место, Москва — на 171-м.
Всего Международное консалтинговое агентство Mercer Human Resource Consulting оценило уровень жизни в 215 городах мира. Подобное исследование проводится ежегодно. Работа экспертов должна помочь руководителям транснациональных компаний в организации работы за рубежом.

«В последние годы разрыв между теми городами, которые занимают верхние и нижние строки рейтинга, заметно увеличился. В некоторых регионах мира жизненные стандарты повысились, но увеличилась пропасть между теми городами региона, где общий уровень жизни высок, и теми, где царит политический и экономический беспорядок»,— говорит старший аналитик агентства Слагин Паракатил.

Города оцениваются по 10 категориям, в которые вошли 39 факторов — политические, социальные, экономические и экологические, личная безопасность, здоровье, образование, транспорт и коммунальное обслуживание.

В качестве эталона эксперты берут Нью-Йорк, рейтинг которого определяется как 100. Все остальные города могут быть как лучше, так и хуже этого мегаполиса.

В 2007 году Нью-Йорк оказался на 48-м месте (минус 2 позиции по сравнению с 2006 годом), следовательно, в 2007 году в 47 городах мира жизнь лучше, чем в Нью-Йорке.

В пятерку худших для проживания городов вошли Пуэнт-Нуар (Конго), Хартум (Судан), Банги (ЦАР) и Браззавиль (Конго). Замыкает список неспокойный Багдад (14,5 балла).

Первая десятка рейтинга
»